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IT经理世界2001年第5期万科计划
记者 曹建伟
孵化联盟
虽然眼下仍是一个松散的联盟，但一番整合后，“中城房网”将是万科计划游刃有余的天然舞台。
激寒之后，北京又见暖冬。
2月9日上午，不太起眼的金都假日饭店照例迎来成群的房客。这里面有很多的“常客”，来自同样的一个地产业的联盟：中城房网。原因简单，饭店毗邻该联盟的主要发起者北京万通的总部。故每逢开会、议事、活动日，联盟的外地成员常被安排在此处下榻。
万科董事长王石就是“常客”之一，且每次必指定5层的那个房间。虽然看起来有些疲倦，他要在不到两天的时间内和万通董事长冯仑、网通总裁田溯宁、8848的谭智、my8848的王峻涛等人碰个面，还要抽出时间接受几家媒体的采访。
自从做了“中城房网”联盟主席，这就成了王石的常规生活。两年多来，王石和冯仑、胡葆森等人都在为“中城房网”联盟奔走，各自的具体商业利益却不同。对王石来说，他要把万科顺势引入这个日益势强的联盟势力中，这是万科扩张的一个无形力量。
1998年底，冯仑、胡葆森和王石在冰城亚布力雪场滑雪，回程路上找到一个共同话题：搞一个地产业的策略联盟。因三人均很感兴趣，冯仑回去后就认真“琢磨”了此事。次年5月，三人又相聚北海，并带来了各自公司的企划部人员。两天讨论后，决定由三家企业内刊和企划部配合，把国内划分为三大片，分别对三地房地产企业作调查。根据调查结果，圈定了以民营为主的17家城市房地产企业入会。8月，西南交大房地产开发公司在成都安排了联盟发起仪式，12月2日，“中城房网”在北京登场。
这是一个契约式联盟，各成员希望通过它来满足信息共享、集体采购、联合开发、共同融资、共同培训等统一需求。联盟没有常设机构，实行会费制，王石是首任轮值主席，负责日常事务。据王石说选他做主席是考虑到万科在业界的影响力，但业内人士则说是考虑王石本人的号召力强。
因此，王石澄清了媒体当时的“万科航母”、“王石盟主”等诸类说法，而把中城房网称作“联合舰队”，万科叫作“领跑者”，冯仑则把它称作“势利君子结盟”，即中城房网是中国优秀的民营房地产企业造出的势，大家在大势之下各取己利。
这样一个半秘密状态的松散联盟，起初更像一个“董事长俱乐部”，没有什么实质动作。2000年6月，联盟发起的“新住宅运动”在政界、地产界、学术界、教育界形成轩然之势，中城房网才作为一个地产联盟力量被正式推向市场。
随后，联盟便超速扩张。势力范围由最初的横向间的城市民营开发商，扩张到国营地产企业、纵向的建筑设计公司、建材供应商、建材生产商的“十字结构”。不仅如此，联盟也逐步打通行业的屏蔽，开始接触电信和IT等企业。王石此次来京匆忙之间不忘和网通、8848、联想等企业进行接触。
按照市场规则，竞争性企业若以契约的形式扭在一起很难让某个企业或企业家的品牌价值空前膨胀。事实上，中城房网联盟却让众多以前不露声色的房地产商“闪亮登场”，万科和王石本人的知名度在业内也快速渗透。不可否认，“中城房网”很快给万科生出一大笔无形资产，王石更有必要把这个联盟孵化变大。
这其中自有道理。近年来，万科走到了一个“发展拐点”。相对其长远计划，万科的资金、土地储备都已不占优势，股权分散及大股东乏力也让王石为难，这迫使去年10月王石尽力促使万科转嫁香港华润，结果却不尽如人意。至今，华润通过中国总公司和北京置地仅持有万科A、B股15.04%股份，万科股权结构依然分散；万科希冀从华润获得土地资源、政府资源、融资空间等设想也没有“立竿见影”。因此，万科暂时在“华润系”内游刃的空间有限。它如何向全国扩张？如何搞企业集团？这种情况下，介入中城房网并占据主导地位，对万科来说像是突然遇到一个宽敞的舞台。
通过“联盟优势”获取资源（土地、资金、项目、建材等）是王石操作的第一步。2001年初，联盟在北京长城饭店签署了《集体采购协议》，细化了联盟在集体采购建材和“集体置地”方案。但是，目前联盟内已经运营的B2B建材采购网只有万科的“住宅联盟”（A-housing）。据王石说该网站本来想由联盟会员共同出资筹建，但考虑“风险问题”，最后由万科全资子公司联动电子商务公司承建。因此，该网站先在万科试运转，效果良好就向联盟拓展，做个“公网”。王石说万科的建材采购自1月份全部“上网”，已形成10亿元的年采购额。记者了解，联盟其他成员目前都没有进入集体网上采购系统，华远董事长任志强则说万科在全国的公司和项目多，需要网上采购，华远目前就不需要。
另一个设想是联盟将以“中城房网”之名向目标城市申请土地购置，一旦当地政府点头，联盟成员即可自愿签约组成项目公司拿地开发。成员单位的投资金额自主决定，但原则上“同意万科和目标城市的会员可较多投入”。虽然以这种手段“拿地”或“拿项目”的操作还未具体实施，但无论是集体建材采购还是土地采购，万科都将成为王石所谓的“领跑者”。
联盟甚至构想了一系列“融资计划”，如“条件成熟时，由各成员企业分别拿出部分资产或项目进行整体包装到香港或其他证券市场上市，名称可以叫中国置地”。据王石说，联盟目前还和华融、东方等资产管理公司谈判，希望获取与房地产有关的不良资产的处理业务。这些获取资源的构想目前同样未见“大收益”，但对于房地产企业来说，每一个可能获取土地、资金、低价建材的机会都弥足珍贵，万科尤其如此。
品牌渗透是联盟带给万科的另一个空间。甚至有人说，“中城房网”让万科在媒体的视野中越擦越亮，王石本人在业内的号召力也在加强。这正是万科扩张的一个必要条件。在这个空间内，王石也更容易学到横向整合的操作经验。目前万科已经在联盟内确定了重组目标。“现在有联盟内的联盟，肯定还要面临整合重组，那是下一个层次的事！”王石说。
当然，王石不可能把联盟完全看作一个“谋利团体”。胡葆森也说“中城房网不是万科”。但在客观上，万科更容易把“中城房网”驾御成一个企业扩张运作的“操练场”。或者说，王石把“中城房网”的联盟牌打得最响。
至少，万科培植了扩张的环境。
布局扩张
设立分公司、高成本置地、用中城房网参股开发都可能不是最佳途径。购并建业将是万科一个新的扩张布局，它想拿到的不仅是土地。
购并建业将是万科在联盟内重组的第一步。
2月19日，郁亮带一个班子出现在建业董事长胡葆森豪华的会所里。
郁在两天前被万科董事会任命为董事总经理，在此以前万科没有真正意义上的总经理。一年前王石辞去该职后，大姚（姚牧民）是公布给外界的万科总经理，但是业内人士说大姚很快就移民澳洲了，不可能再有效操纵万科日常事务，但出于集团战略考虑，万科没有对外界说明。
因此，胡葆森是郁亮上任后首先拜见的联盟董事长。郁亮此行的目的除了是新上任后在联盟内的“例行考察”外，还要协助把建业纳入万科的网上建材采购体系，这是联盟内的第二家实施集体采购协议的成员。但这些似乎都不是郁亮此行的真正用意。
席间，郁亮在和胡葆森的交谈中说万科以后和建业可能会“常相往来了”。这是一个清晰的暗示：万科和建业可能要有资本重组行为。因此，郁亮此行是万科对建业的第一次考察。
如果万科成功收购建业，这就为它在“中城房网”联盟内整合扩张开了幕。按照分析，自从去年10月万科大股东股权转让给香港华润后，华润通过北京置地和中国总公司持有万科15.04%的股份，华润也通过北京置地持有华远70.4%的股份，同时成为南北两家龙头房地产企业的大股东，因此华润一直宣称要整合华远和万科。以谁为核心整合谁？华润至今仍在讨论。
万科和王石如果没有确定它在“华润系”的身份，其原本设想的购并扩张计划就要先缓行，即先摆平“卖”的问题，再解决“买”的问题。自己的瓶颈若没有打开，购并就可能吃力。在王石当选为2000年度中国经济“十大风云人物”后，业内曾评说王石做企业是“一直在卖，直到把自己也卖给华润”，如今收购建业肯定是万科由“卖家”转变为“买家”的一个显著标志。郁亮则笑着说万科“现在却越卖越大了！”据万科内部人士透露的时间表：收购建业要在“年内”结束，确定万科在华润系中的位置则是“很快”要听落音。
在“中城房网”联盟刚刚势强的时候，且王石的主席任职将在年底到期，万科就在内部展开收购，是否会引起其他成员多虑？王石说联盟内部的重组事件可能在各个成员之间发生，最终总是要整合的，这完全是企业自愿，“中城房网”只是个环境。
王石为什么在这个时期开始和建业谈判购并？显然，实现万科的全国扩张，打造“大万科”是王石一直就有的理想，深圳资源有限，万科就是要中国置地。但是限于资金不足及企业自身一些问题，万科至今没有购并行为。万科的扩张只能是在各地设立一些分公司或开发一些项目（北京、上海、成都等），但是在深圳以外增加土地储备对于万科这样的民营企业来说不是易事。也许，王石一定程度上也寄希望于“中城房网”，设法能以联盟名义获得外地的土地储备或开发一些新的项目。
因此，收购势力强大的地方房地产企业，无疑能让万科快速获取土地、新项目和政府资源，同时万科也能尽早把自己的管理、开发优势向外输出，产生更大价值。“中城房网”集结了一大批优秀的地方民营房地产企业，万科和它们几乎都是“知己知彼”。这客观上给万科更大的购并自由度。
作为一个港资私人企业，建业是王石首先相中的目标企业。据说万科对建业的品牌、开发能力、地方政府资源等都很感兴趣，王石和胡葆森也很有默契。胡葆森在他超大的办公室里接受记者采访时没有明确表态，只是暗示说他不喜欢在事情发生之前就说出来。他提醒说“企业做大了，总要考虑前途，建业和万科有合作的可能！”
建业的情况如何呢？胡葆森说建业正走入第三个发展阶段，也面临突破。他定了一个“5年计划”，即立足郑州，在5年内向周边18个城市渗透，每年新增规模10万平米，销售额要每年有2亿元的递增。1992年，胡葆森在香港的私人企业和建设银行合作在郑州创立建业房地产开发有限公司；1996年，公司股权改造，转为私人独资企业（银行退出实业经营）；1994年，建业曾开始多元化经营，更名为建业集团。集团涉足了足球、物业管理、信息产业、投资管理、娱乐产业、教育产业、热力供应等领域。胡葆森说建业接受了万科当年多元化的教训，没有走太深，现在还是要回到主业上。不久前，公司更名为“建业住宅集团”，专注住宅开发，开始在经营上“做减法”。因此，万科如果购并建业，也只是重组其住宅业务，大概不会涉及其他产业。但是，建业完全摆脱多元经营的拖累，还需要一段时间。胡葆森说现在教育、信息两个公司的赢利状况不错。目前，集团总资产10亿元（含无形资产），员工近1000人，累计开发销售住房面积80多万平米。
按照胡葆森所说，建业目前在土地储备、资金、政府资源方面都保持相对良好的态势，仅土地储备就够3年使用的。虽然如此，胡葆森还是为建业的融资奔走不停。1999年5月，建业就开始和CICC（中国国际金融公司）商谈，希望其海外投资基金（新加坡和摩根）能够入股建业，最后再把建业送到香港或新加坡上市。这种谈判现在仍在继续，并进展良好。这是否会与“万科建业重组”有冲突呢？对建业来说，万科购并其股权与CICC的外资基金入股建业显然是两条发展路子。“这就有一个资金出口问题。”胡葆森说。因此，胡葆森还是很希望能够亲自带建业上市。去年底公司还专门做了机构调整，据说是为了迎合上市公司的条件。
既然建业发展势头良好，它未必一定要选择万科。尤其是建业正站在一个新的起点上，它和CICC的谈判仍在继续，万科又有急于要解决的内部问题。因此万科收购建业可能不如预想的那样顺利。胡葆森说关键要看万科“开出的条件“，但他又说“万科应该有这个能力！”。
道理上，收购建业是万科在联盟内重组的第一步，就只能成功，否则势必伤及后期扩张。当然，万科可以采取不同的重组方式。据说万科还有别的收购计划，其中包括成都的某个企业。
局是肯定要布了。
解决“万华案”
向华润定向增发4.5亿B股的计划未果，“万科华润案”遗症凸现，这使得万科更需要尽快解决它在华润系中的位置，以及它与华远的模糊关系。
在万科布下的局里，华润和华远是王石必须考虑的两个不同角色。王石如果理不顺这层“三角关系”，万科的发展暂时就受到限制。
“我每天推掉的采访提纲有一堆，为什么今天接受采访？王石已经接受了采访，我也不希望媒体在这个时候有报道误会”。任志强对记者说。
任志强是个坦率的企业家，他所谓的“报道误会”似乎是有关万科和华远的关系，当然也许还有“中城房网”、华润系等问题。
王石和任志强为何都对“华润系”敏感？去年，万科大股东深特发将持有的万科全部法人股权转让给香港华润集团，之前华润间接控股44%的香港上市公司北京置地是华远的大股东，华润本想通过北京置地来受让万科股权，但因其是海外上市公司，财政部未给批准。华润全资的中国华润总公司就受让了万科法人股权。这样万科和华远同时成为华润的控股公司，但是控股主体不一样，持有股权额不同。当时，任志强是华远房地产的董事长和华润北京置地的总经理，王石是万科董事长。
这就遗留了几个问题：华润怎么逐渐增持万科股份（目前仅持股15.04%）？华润怎么整合华远和万科（以谁为核心）？任志强和王石在华润集团怎么安排？虽然万科和华远都急于协商探讨，这些问题至今没有解决。万科内部人士说不会拖太久了。任志强在接受采访后要去香港，据说要顺便和华润谈这个事情。
对于万科来说，首先要处理的是如何尽早让华润增持万科股份以解决股权分散问题，同时筹集一笔资金用于规划项目。去年底，万科制定了向华润集团有限公司定向增发4.5亿B股的方案，增发价为每股4.2元港币，合计融资18.9亿元港币。增发后华润将持有万科超过50%的股份，成为绝对控股股东。但增发计划很快遭创，A、B股市的价格差异让A股中小投资者不满，4.2元的增发价（万科A股每股净资产为4.49元）不仅很难带来资本溢价，其价格只为万科A股市场价格的1/3，同时华润的“野心”也让他们觉得吃亏。最终由于不同投资者的投资理念差异，万科董事会被迫在去年12月24日取消增发计划。万科的损失不小，据说增发融资的11亿元计划用于四个城市的住宅项目，7亿元用于购买6个重点城市的土地储备，这些项目显然要滞后。
增发失败，万科也必须寻求一种途径解决股权问题，然后才能确定王石在华润的身份。很多迹象表明事情进展仍是模糊。之前曾有媒体说万科要将赢利良好的万佳百货股权全部转让给华润。但郁亮却说，“不会那么快吧！”。华润的总经理宁高宁也表示还是要采取以股权置换的方式，让北京置地控股万科。业内人士说王石很可能就做了北京置地的总经理。
那么任志强的位置呢？任志强对记者说不想现在做推测，但他要纠正媒体以前的误导：首先王石没有权利“卖万科”，王石是打工的，王石无法决定万科的股权结构；其次他1997年去深圳收购万科是代表华远房地产公司，而不是华润，也就是说是任志强想收购万科，与华润无关。
的确，任志强的处境和王石不同。任志强是华远房地产公司的董事长，代表董事会行使权利；但他同时是第二股东华远集团公司在华远房地产公司的国有资产股权代表，也是华润北京置地的总经理，替北京置地和华远集团公司管理其控股88%的华远房地产公司。因此，任志强在华润系里的退路很多，按照任志强的说法，他可以通过增（减）持华远集团公司在华远房地产公司的股权来买卖华远地产股权；也可以完全不要华远地产，把华远集团公司的资金投向别处，或重新做个华远房地产；他也可以代表华远集团公司去收购任何一家目标企业。似乎，任志强即使完全离开“华润系”（北京置地和华远地产），他的选择也很多。万科董事会本就股权分散，而王石又持有极少股票，“王石离开万科，他到哪儿呢？我是股权代表，我可以买卖华远房地产；王石不是股权代表，他不能买卖万科。这是我和王石最大的不同！”任志强说。
据任志强说华远集团的总资产量大于万科，自有资产是50多亿元，万科则是27亿元左右。在融资渠道和股权结构方面，华远房地产也不弱于万科。华远房地产向个人消费市场转型和改革物业管理的调整也已经基本完成。同时华远逐渐扩大和增加了固定收入（酒店、商场等），地产业务利润下降时，固定收入是互补。万科却没有这种互补。“华远交税是33%，万科是15%，华远已经累计交了21亿元税，万科就少多了。”（据万科提供的财务数据，该企业1988～2000年累积纳税超过11.3亿元）
任志强说他还正把更多的精力投入华远集团公司，集团在今年要收购恒通信托和另外一系列公司，同时要扶持华控和另外一家企业上市。华远地产也在积极筹备国内上市。有人说任志强现在对于“华润系”的兴趣开始有些消极。
无论是万科和华远的比较，还是任志强和王石的比较分析，万科解决“万华案”的遗症都有难度，这不能不说是万科目前发展的一个短暂瓶颈。“华润每天都在努力，但这不是华润或政府说了算，也不是我们说了算，最终要各方达成一致才行。”任志强说。
显然，华远和万科目前仍是竞争关系，整合有待时日。“大万科”计划少了一个支撑的基础，因此王石才积极促使此事早日有个结果。
这肯定又是王石要“等等看”的一件棘手事。
构造“大万科”
做房产，也要做地产；在深圳，也要走全国。任志强则说万科“以前做过减法，现在要做加法”，至少王石构想的万科应该不是一个只造住宅的企业。
王石如此奔走的目标就是构造一个“大万科”。
万科可以通过资本运作来整合国内优秀的房地产企业、极大扩充土地储备、打开国际融资空间、通过联盟或协会形式制定和约束行业规范、介入地方新城开发（做地产）甚至再扩张到别的业态，这都是圈定的范围。
在谈到“中城房网”联盟的前景时，王石说：“必须加快横向企业间的联合，形成大企业集团；然后是整合国营地产企业；再到国内企业集团和港澳企业整合；最后国内企业和国外的投资者还要整合。”
王石很清楚：既然要做“领跑者”，第一和第二就有大区别。多年来，万科在地产业领先了很多次，如今就是要把万科演变成第一个全国性的房地产企业集团。显然，这项计划已经遭遇了不同阻力。
甚至有人说王石这些年做了很多“出风头的事情”，包括触网、联盟、新住宅运动等，结果都是不了了之，有些务虚；如今，郁亮虽是总经理，也要在王石的影子下动作。这都不利于“万科计划”扎实地实施。
这说明，在表面上王石已经为万科找到了重组的舞台（中城房网），也找到了新的东家（华润），也获得了新的融资空间（国内A、B股，香港股市），企业的内部管理和分散各地的公司、项目都业绩不俗，王石和万科的影响力也在业界形成。但是，稍微尴尬的是每一个操作都带有遗憾，这使得万科在构造“大万科”时难度加大。
但是，购并建业的计划似乎表明，王石已经不能再等太久了，“大万科计划”必须要开幕了。任志强说即使目前华润没有提供给万科很理想的空间，万科现有的各种资源也不是很差，它可以考虑企业自己的计划了。任志强又强调万科目前做的一切都和华远“没有任何关系”，一旦华润对万科重组成功，两家的合作是可能的。“作为王石的朋友，我希望万科发展好。”任志强说。
王石说：“领跑者很辛苦，总是被追，所以万科是动态的。”据了解，“万科计划”中的一部分要在这个春天结出果实。
到时候，气候怎样呢？